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刘宝铭诉陈瞿龙等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

2018-09-23 21:49:12  点击:

上海市第一中级人民法院

2015)沪一中民二(民)终字第569

上诉人(原审被告)刘宝铭。

委托代理人易瑞京,上海骏丰律师事务所律师。

委托代理人杨一棵,上海骏丰律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)陈瞿龙。

被上诉人(原审原告)祝月妹。

上列两被上诉人的共同委托代理人林松根,上海创远律师事务所律师。

原审第三人陈霈文。

委托代理人林松根,上海创远律师事务所律师。

上诉人刘宝铭因房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市浦东新区人民法院(2014)浦民一(民)初字第18186号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,于201533日公开开庭审理了本案。上诉人刘宝铭及其委托代理人易瑞京、杨一棵,被上诉人陈瞿龙、祝月妹及原审第三人陈霈文的共同委托代理人林松根、原审第三人陈霈文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审认定,陈瞿龙、祝月妹原系夫妻关系,陈霈文系陈瞿龙、祝月妹之女,上海市浦东新区***路***弄***号601室房屋(即系争房屋)由陈瞿龙、祝月妹及陈霈文动迁所得并居住,产权原登记于陈瞿龙名下,产权登记日为20001111日。2004211日,以陈瞿龙作为出卖人(甲方)、刘宝铭作为买受人(乙方),就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)一份,《买卖合同》落款处由陈瞿龙签名并盖章,陈瞿龙虽对盖章无异议,但认为非其签字,刘宝铭在乙方处盖章。甲方(二)处书有祝月妹的名字和签章后又划去。《买卖合同》约定系争房屋建筑面积为55.12平方米,转让价款为38万元(人民币,下同),付款方式:本合同签订后,乙方于2004217日支付全部房价款的20%76000元,作为定金,待支付尾款时抵作房价款;于2004310日前贷款30万元;于2004315日前支付4000元。合同对交房时间、申请办理转让过户手续时间等未作约定,但约定合同一式四份,甲、乙双方各执一份,房地产交易中心、银行各执一份。

2003414日,系争房屋在中国光大银行上海分行设立住房抵押贷款10万元。2004315日贷款本息全部还清。

2004323日,系争房屋产权经核准登记于刘宝铭名下。

200433日,刘宝铭与某银行上海市外高桥保税区支行签订《房屋担保借款合同》,以系争房屋作为抵押借款26.50万元,借款期限自200433日起至202433日,刘宝铭作为借款人在该合同上签名盖章。后因刘宝铭未按期归还借款,抵押权人起诉刘宝铭,原审法院于20051024日作出(2005)浦民二(商)初字第15××号民事判决,判决刘宝铭归还借款本金261758.91元及相应利息、违约金等。

2007819日,陈瞿龙向上海市公安局浦东分局甲新村派出所(以下简称甲派出所)报警称,系争房屋的房产证权利人不知何原因由陈瞿龙改为刘宝铭,其曾于20042月将该处房产的房产证和身份证借给过刘宝铭,现该房产已被银行抵押。甲派出所对陈瞿龙提供的相关材料,委托上海市刑事科学技术研究所进行鉴定,鉴定结论为:登记号为2000113454、权利人为陈瞿龙上海市房地产权证上,盖有上海市浦东新区房地产登记处印文与提供的该印文样本不相一致;时间为“200435委托人为陈瞿龙的授权委托书上书写的字迹陈瞿龙与提供的陈瞿龙本人书写的字迹样本不是同一人所写;时间为04211日签署的甲方为陈瞿龙的预售合同上书写的字迹陈瞿龙因相同点、差异点无法得到正确解释故无法作出明确结论。

审理中,刘宝铭为证明其已支付购房款,提供由陈瞿龙分别于2004212日及同年319日出具的2收条,金额分别为115000元及176600元,对于其余的房款刘宝铭解释是收取陈瞿龙10年的租金,按每年1万元计算。其中115000元称是代陈瞿龙归还光大银行10万元贷款及其他借款15000元。对上述证据陈瞿龙、祝月妹认为陈瞿龙的签字均系伪造,且双方之间不存在租金的问题,刘宝铭从未支付过任何房款。10万元贷款属实但是刘宝铭所贷理应由其归还。为证实收条上陈瞿龙签名及《买卖合同》中陈瞿龙签字的真实性,刘宝铭申请笔迹鉴定,经委托鉴定,上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所出具《司法鉴定意见书》认定:1、署期“2004.2.12”的《收条》上陈瞿龙的签名字迹是陈瞿龙本人书写。2、署期“2004.3.19”的《收条》上陈瞿龙的签名字迹是陈瞿龙本人书写。3、署期“04211的《买卖合同》第15页甲方(一)处及甲方(一)【本人】【法定代表人】(签章)处陈瞿龙签名字迹均不是陈瞿龙本人书写。

另查,20082月,陈瞿龙、祝月妹经原审法院调解离婚。2013815日、822日,系争房屋因(2006)浦执字第33××号案件被原审法院司法查封。20144月,刘宝铭诉至原审法院,要求陈瞿龙、祝月妹及陈霈文立即搬出系争房屋并承担案件诉讼费,该案于2014519日中止审理。

原审审理中,陈瞿龙、祝月妹请求法院判令:1、确认陈瞿龙与刘宝铭之间签订的《买卖合同》无效;2、本案系争房屋权利恢复原状归陈瞿龙所有。刘宝铭不同意陈瞿龙、祝月妹的上述诉讼请求。陈霈文则同意陈瞿龙、祝月妹的上述诉讼请求。

原审认为,本案争议焦点为陈瞿龙与刘宝铭之间就系争房屋是否存在真实的买卖合同关系。针对双方之争议,结合双方证据、庭审陈述,原审认为,本案中,刘宝铭的购房行为有以下不合常理之处:其一,从出售人的住房情况进行查看。系争房屋是陈瞿龙、祝月妹及陈霈文私房动迁所得,是三人唯一的一套房屋,正常情形下,陈瞿龙不可能将唯一的家庭住房出售给他人。刘宝铭与陈瞿龙在签约前已认识并有生意往来,系争房屋的标的在当时较大,作为购房人的刘宝铭应审慎考虑,但其无证据证实,当时通过中介或查看系争房屋等情况审慎购置,存在不合理之处。其二,从购房款的支付情况进行查看。虽然鉴定部门证实二张《收条》由陈瞿龙所写,但二张《收条》的总金额与《买卖合同》所约定的房款不一致,即使加上刘宝铭所称的10年租金,也与合同总房价38万元不相吻合,且与合同约定的付款时间及金额也不尽一致,刘宝铭对115000元及176600元金额的形成无法合理解释。对刘宝铭称除《收条》外的房款,曾与陈瞿龙口头约定抵用10年租金,遭陈瞿龙否认,且长达10年的租赁关系不作书面约定,显然不合常理。其三,从系争房屋《买卖合同》上签字的情况进行查看。鉴定部门证实《买卖合同》上的签字非陈瞿龙本人所签,作为买卖系争房屋重要依据的合同上,无陈瞿龙本人签字,存在不合理之处。且该合同的最后签字处有将祝月妹的名字写上后又划去的痕迹,作为订立合同一方的刘宝铭应当知道祝月妹的存在,还签订合同侵犯系争房屋共有人利益,存在不合理之处。其四,从系争房屋的交付方面查看。房屋买卖对普通人而言系重大事项,需谨慎而为,但《买卖合同》对买房人应予关注的交房时间、办理转让手续过户时间等未作明确约定。此次刘宝铭主张权利,起诉至法院要求陈瞿龙、祝月妹搬离系争房屋的时间,与其取得产权证时间相距长达10年,期间也未曾主张,有违常理。综上,原审认为,双方就系争房屋的买卖合同在签订及履行过程中均存在诸多疑点,有悖正常交易,且刘宝铭未能作出合理解释,故原审法院认定《买卖合同》并非陈瞿龙的真实意思,该行为同时也侵犯系争房屋同住人祝月妹及陈霈文的利益,该《买卖合同》应属无效。故原审法院对陈瞿龙、祝月妹要求确认陈瞿龙、刘宝铭之间签订的《买卖合同》无效的诉讼请求,予以支持。

关于刘宝铭提出的诉讼时效问题,原审认为,诉讼时效制度适用于债权请求权,而确认合同无效则属于形成权,确认合同无效之诉属确认之诉,不适用诉讼时效制度。合同无效是一种法律状态,合同当事人不享有确认合同无效的法定权利,法律不应强求当事人随时随地对合同效力进行审视,从而使交易处于不确定的状态。但无效合同产生的财产返还请求权的诉讼时效期间,应自合同被确认无效之日起算。故刘宝铭提出陈瞿龙、祝月妹的起诉已过诉讼时效的抗辩,原审法院不予采信。

系争房屋因另案被法院查封,由于司法查封是当事人借助公权力对债权的一种保全手段,具有法定的公示和对抗效力,并构成系争房屋过户的履行障碍,故陈瞿龙、祝月妹请求将系争房屋权利恢复至其名下,实际上处于暂时不可以履行的情况,经原审法院释明,陈瞿龙、祝月妹仍坚持其主张,故其要求将系争房屋产权恢复至陈瞿龙名下的诉讼请求,原审法院难以支持。原审法院对如合同无效是否需要法院处理后果进行释明,刘宝铭坚持认为合同有效,故本案对此不作处理,刘宝铭可另行主张。另外,陈瞿龙对其部分签字的真实性作了不实陈述,原审法院判令其承担因鉴定而产生的费用。

原审法院审理后于二一四年十二月十二日作出判决:一、陈瞿龙与刘宝铭就坐落于上海市浦东新区***路***弄***号601室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效;二、驳回陈瞿龙、祝月妹的其他诉讼请求。案件受理费7000元,减半收取计3500元,由刘宝铭负担。鉴定费9300元,由陈瞿龙负担(刘宝铭已预交),鉴定人员出庭费500元(陈瞿龙已预交),由陈瞿龙负担。

原审判决后,刘宝铭不服,向本院提起上诉称:1、上诉人通过房屋中介乙购买系争房屋,乙参与了与上诉人签订《买卖合同》和产权过户登记,证实系争房屋买卖是双方真实意思表示。即使合同签字有瑕疵,本案证据亦足以证明双方买卖关系已经成立并履行。2、上诉人已经支付部分购房款,并与陈瞿龙口头约定剩余房款以陈瞿龙继续居住房屋十年来冲抵,故上诉人已经完成支付系争房屋对价的义务,应享有系争房屋的完整权利。3、陈瞿龙在本案中存在歪曲事实、隐瞒真相的不诚信行为。事实上,陈瞿龙出售系争房屋有诸多证据予以印证:其一,陈瞿龙隐瞒其公证委托乙代办系争房屋过户登记等事实,表明其具有出售系争房屋的真实意思。其二,系争房屋的按揭贷款10万元已经本息偿还完毕,如果不是为了售房,陈瞿龙没有必要提前偿还贷款。其三,陈瞿龙收取了上诉人支付的29.16万元款项,其出具的《收条》明确写明上述款项系购房款,且其对于上述款项的收取没有作出合理解释。4、对于原审判决认定的上诉人购房存在的不合理之处,上诉人认为,第一,关于系争房屋的情况及购房人的审慎责任。陈瞿龙从未向上诉人披露其配偶及女儿的任何信息,房屋中介作为专业人士亦未对此提出异议,且系争房屋产权登记在陈瞿龙一人名下,故原审法院不应苛求上诉人作为买受人的责任。第二,关于上诉人付款金额与合同约定不一致。本案合同项下的付款均有客观证据相互印证,尾款未付系因陈瞿龙逾期交房,双方改变支付方式也属合理情形。第三,关于《买卖合同》上陈瞿龙签字的真实性。即使本案司法鉴定否认上述签字的真实性,但因为陈瞿龙收取了大部分房款并公证委托乙代为办理系争房屋过户手续,双方之间的买卖关系也是成立的。此外,双方合同原有陈瞿龙配偶祝月妹的签字,但后被划去,应是陈瞿龙或其代理人所为,该签字足以证实祝月妹同意购房,只是因为其在产证上没有名字而没有必要在《买卖合同》上签字才划去的。第四,关于系争房屋的交付。双方合同没有约定交房时间是因为陈瞿龙称要继续居住一段时间,后双方协商上诉人也不需要全款付清而产生的结果。陈瞿龙提起本次诉讼也是因为上诉人提起另案诉讼要求其搬离系争房屋,若其真认为权益受到侵害则早应提起诉讼,可见其行为违背常理。综上,上诉人要求撤销原审判决,改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求。

被上诉人陈瞿龙、祝月妹辩称:不同意上诉人的上诉请求。原审认定事实清楚,适用法律正确,故请求驳回上诉,维持原判。

原审第三人陈霈文则表示同意被上诉人的辩称意见。

经审理查明,原审法院认定事实无误,本院依法予以确认。

本院认为,关于刘宝铭与陈瞿龙之间就系争房屋是否存在真实的买卖合同关系,刘宝铭虽上诉称《买卖合同》、陈瞿龙出具的《收据》等在案证据足以认定双方之间存在房屋买卖合同关系,但根据本案查明的事实,首先,《买卖合同》上陈瞿龙的签名并非其本人所签,故刘宝铭关于签订上述合同时陈瞿龙在场并签字的主张难以成立。其次,陈瞿龙委托案外人乙代为办理房屋过户手续等事宜的授权委托书亦非陈瞿龙本人出具,且本案亦无证据表明陈瞿龙对于系争房屋产权过户登记是知晓并认可的。再次,《买卖合同》对于交房时间、过户时间等重大事宜均未作约定,且刘宝铭所称的房款支付情况与上述合同约定的房款金额、支付方式及期限并不一致,同时,刘宝铭关于租金冲抵剩余房款的主张缺乏事实依据,亦有悖常理。最后,刘宝铭虽主张其通过中介购买系争房屋并有过看房,但其亦未提供相应的证据予以证明。此外,《买卖合同》的签字处有将祝月妹的名字写上后又划去的痕迹,故刘宝铭应当知道陈瞿龙的婚姻状况以及祝月妹的存在,更何况刘宝铭亦陈述双方系有生意往来的朋友关系,可见刘宝铭购买系争房屋在主观上亦难以构成善意。基于上述事实,本院认为,本案现有证据尚不足以认定刘宝铭与陈瞿龙之间就系争房屋存在真实的买卖合同关系,原审法院据此判决《买卖合同》无效并无不当,本院予以维持。至于本案的其他问题,原审法院已作详细阐述,本院予以认同,故不再赘述。综上所述,原审法院根据本案事实所作判决并无不当,本院予以维持。上诉人的上诉请求,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。据此,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费人民币7000元,由上诉人刘宝铭负担。

本判决为终审判决。

审 判 长  顾依

代理审判员  娄永

代理审判员  吴丹

二〇一五年四月十三日

书 记 员  许晶

附:相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

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