上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2525号
上诉人（原审原告）梁骋瀚，＊生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人易瑞京
委托代理人杨一棵
被上诉人（原审被告）张豫委托代理人陈巍上诉人梁骋瀚因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第42262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2012年9月3日，梁骋瀚向顾1借款人民币（以下币种相同）45万元，梁骋瀚向顾1出具《借条》一份，载明：梁骋瀚今借顾145万元，借款期限从2012年9月3日至2012年11月2日，到期一次性全部归还，如逾期未归还借款，本人同意按欠款总和的千分之三支付违约金，并自愿将＊＊＊＊房屋（以下简称系争房屋）作为抵押来偿还以上借款。顾1分别于2012年9月3日、4日向梁骋瀚转账共计45万元。梁骋瀚于2012年9月3日向顾1出具收条，收到45万元借款。嗣后，梁骋瀚未能清偿向顾1的借款本息。2012年12月3日，张豫向梁骋瀚支付购买系争房屋的定金3万元，梁骋瀚于当日向张豫出具收条。2012年12月7日，梁骋瀚根据顾1的指示，与顾1的妻子即张豫签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），该合同约定梁骋瀚将系争房屋转让给张豫，转让价款80万元，双方于2013年1月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让手续。除上述约定外，该合同未对其它事项作出约定。2012年12月29日，张豫向梁骋瀚转账45万元。梁骋瀚于当日向张豫出具收条。同日，梁骋瀚在45万元转入的同一银行将45万元转账给案外人张1。2013年1月22日，梁骋瀚向顾1转账12万元，张豫称该12万元为梁骋瀚用于归还顾1在80万元房款之外借给梁骋瀚的13万元。
2013年4月19日，梁骋瀚、张豫至房地产交易中心办理系争房屋的过户手续。2013年5月7日，系争房屋核准登记至张豫名下。2013年11月4日，系争房屋上设定权利人为案外人张2，债权金额为75万元的抵押登记，该抵押登记已在诉讼期间由张豫予以注销。审理中，梁骋瀚向法院申请了财产保全，系争房屋现处于本案的司法查封中。梁骋瀚至今未向张豫交付系争房屋。
另查明，2013年8月，梁骋瀚以其与母亲共有的上海市齐河路房屋（以下简称齐河路房屋）作为抵押向案外人赖1借款75万元。8月20日，赖1将75万元转账给梁骋瀚。同日，梁骋瀚分别先后将9万元和50万元转账给案外人林1和周1，15万元现金支取。
梁骋瀚于2013年11月向原审法院提起诉讼称，2012年9月，梁骋瀚向案外人顾1借款35万元，期限2个月，利息10万元，后逾期利息涨到30万元。因梁骋瀚无法归还上述本息，顾1便要求梁骋瀚将系争房屋过户给其指定的第三人，以便向银行申请房贷，并用该笔贷款归还顾1的欠款。梁骋瀚无奈，只能同意。2012年12月3日（注：网签时间），顾1要求梁骋瀚与其指定的张豫签署买卖合同，房价80万元，并将系争房屋过户给张豫。但张豫从未向梁骋瀚支付过房款。嗣后，顾1称梁骋瀚户口未迁出贷款不成，并要求梁骋瀚将梁骋瀚与其母亲共有的齐河路房屋抵押给其指定的第三人赖1借款75万元。梁骋瀚拿到该75万元后按照顾1的指令，通过转账59万元，提现16万元的方式将75万元归还给了顾1。之后，梁骋瀚要求顾1将系争房屋恢复至梁骋瀚名下。但顾1至今拖延不办。后梁骋瀚发现张豫于2013年11月1日在系争房屋上设定了抵押，权利人为案外人张2，债权金额为75万元。梁骋瀚认为，梁骋瀚、张豫签订买卖合同非梁骋瀚的真实意思表示，故请求法院判令：一、确认梁骋瀚、张豫于2012年12月3日签署的《上海市房地产买卖合同》无效；二、张豫协助梁骋瀚将系争房屋产权恢复登记至梁骋瀚名下。
张豫辩称，2012年9月，梁骋瀚向顾1借款45万元，后因梁骋瀚到期无法归还，双方协商将系争房屋以80万元的价格出售给顾1的妻子即张豫。张豫向梁骋瀚支付的房款分为三部分：一部分以之前与顾1的欠款45万元折抵，第二部分张豫以现金支付3万元，第三部分以银行转账方式支付45万元，共计93万元。其中80万元为房款，其余13万元是梁骋瀚临近春节需要用钱，向张豫另外借的钱，梁骋瀚于一个月后归还了张豫12万元，至今仍有1万元未还。齐河路房屋的抵押与本案无关，梁骋瀚也从未向顾1转账75万元。系争房屋上设定的抵押也与本案无关，且在张豫收到诉状之前已撤销。张豫认为，梁骋瀚、张豫之间的房屋买卖合法有效，故不同意梁骋瀚的全部诉讼请求。
一审审理中，经法院释明，张豫主张如法院认定买卖合同无效，则要求梁骋瀚返还已付房款80万元并赔偿房屋差价损失40万元。
原审认为，本案的争议焦点在于梁骋瀚、张豫签订的买卖合同是否双方的真实意思表示。首先，梁骋瀚、张豫签订的买卖合同只对房价款和过户时间进行约定，房款支付方式、交房时间、违约责任等对于房屋买卖双方至关重要的条款均未做约定，房屋买卖为重大财产交易，即使是关系较好的朋友之间也会对交易细节做出详细的约定，梁骋瀚、张豫之间的买卖合同约定的如此简单，明显有违常理；其二，通常来说，买房人在签订买卖合同前会仔细查看房屋状况，签订买卖合同后会积极要求买房人交付房屋，但张豫在买房前未看房，签订合同时未约定交房时间，买房后又未向梁骋瀚要求交房，甚至系争房屋至今由梁骋瀚占有使用，而张豫未采取过任何法律途径向梁骋瀚主张过交房；其三，买卖合同约定的房屋转让价款为80万元，张豫陈述通过现金支付定金3万元、转账支付首付款45万元、以抵扣梁骋瀚与顾1之45万元借款的方式支付房款，多余的13万元为另行借给梁骋瀚的借款。但实际上，梁骋瀚并未就张豫所称的以45万元借款抵扣房款向张豫出具过房款收条，也未将出具给顾1的原45万元借条收回，张豫或顾1也未要求梁骋瀚就多出的13万元向其出具借条，故张豫陈述的房款支付情况与相关事实无法印证，也与常理不符。综合上述事实，法院认定梁骋瀚、张豫之间的房屋买卖明显有违常理，非双方真实意思表示。故梁骋瀚要求确认买卖合同无效的请求，法院予以支持。
合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。张豫应将系争房屋产权恢复登记至梁骋瀚名下。张豫通过现金和银行转账向梁骋瀚支付的48万元，虽然梁骋瀚称其在收到45万元转账当日即依据顾1的指示将45万元转回给顾1指定的人，3万元现金也从未收到过，但梁骋瀚未能举证证明梁骋瀚系根据顾1的指示将45万元转出或者接收45万元的案外人系顾1指定的人，另外3万元张豫已提供了梁骋瀚出具的收条，而梁骋瀚未能举证予以否认，故法院认定梁骋瀚已收到张豫支付的房款48万元，梁骋瀚应予以返还。对于45万元借款，梁骋瀚、张豫可另行结算，不属于本案处理范围，法院不予处理。对于张豫要求梁骋瀚赔偿房屋差价损失40万元的请求，买卖合同非双方真实意思表示导致无效系梁骋瀚、张豫双方共同导致，故张豫要求梁骋瀚赔偿损失的请求，法院不予支持。
原审法院审理后，依照《中国人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一四年八月六日作出判决：一、梁骋瀚与张豫于2012年12月7日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、张豫于判决生效之日起十日内办理将上海市浦东新区系争房屋产权恢复登记至梁骋瀚名下的手续；三、梁骋瀚于判决生效之日起十日内返还张豫48万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11，800元，财产保全费5，000元，共计16，800元，由张豫负担。
判决后，梁骋瀚不服，上诉于本院称，1、上诉人向被上诉人张豫的丈夫顾1借款，借款金额23万元，实际出具借款45万元的借条，顾1还将45万元分二次打款至上诉人账户内，造成上诉人实际借款45万元假象。23万元借款已由上诉人姑妈归还，上诉人在一审提交相关证据予以佐证，故双方之间的借款已经了结。原审法院既然认定买卖合同无效，双方买卖合同的签订及过户目的是为了办理房屋抵押手续用于归还借款，则双方之间不可能存在实际房款的支付，对张豫转入的45万元房款及梁骋瀚出具的3万元定金收据认定为虚假走账。原审法院判决梁骋瀚归还48万元是错误的。2、顾1未告知上诉人张豫与其是夫妻关系，而是在上诉人未及时归还借款情况下，强迫要求上诉人与张豫签订虚假的买卖合同，称以贷款归还借款，还刻意划款给上诉人45万元，制造已付房款的假象，但款项均划入顾1等人指定的张1银行卡中，上诉人并不认识张1；因系争房屋的贷款未办出，顾1又要求上诉人将上诉人与母亲共有的齐河路房屋抵押给其指定的赖1借款75万元，也用同样办法从赖1账户划给上诉人75万元，再转入其指定的周1账户50万元，林1账户9万元，转回赖12万元，转给谢16万元，剩余现金15万元上诉人也交给冯1，制造付款假象，实质两套房屋买卖及款项支付均为虚假。3、上诉人在一审判决后已经报案，公安机关对相关人员所作的询问笔录及调查取证的资金往来明细可以佐证上诉人陈述的事实。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人张豫辩称：1、如果梁骋瀚未能如期还款，其完全可以将房屋抵押给银行获得贷款，归还顾1的借款。既然梁骋瀚与被上诉人张豫签订买卖合同并选择过户，而非向银行抵押房屋借钱，表明梁骋瀚愿意将房屋出售给张豫。2、上诉人具有完全民事行为能力，其向顾1借钱，有借条为证，因上诉人不能归还借款，也是上诉人决定卖房，双方还到房产交易中心办理过户，被上诉人有转账凭证、交易手续等证据证明，梁骋瀚否定这些事实，是对自己行为不负责任的表现。3、被上诉人也不认识张1，齐河路房屋与本案无关。据此，请求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实基本属实，本院依法予以确认。
一审判决后，上诉人的委托代理人向上海市浦东新区公安局报案，控告顾1等人合同诈骗，经该局经侦支队调查，于2014年10月23日作出不予立案处理。上诉人的委托代理人向本院申请调取该局的相关调查材料。本院至该局调取了上海市浦东新区公安局对程1、王2、王3等人所作的询问笔录，梁骋瀚向王3等人出具的借条，张1、赵1、张豫、梁骋瀚等人的银行账户资金转入转出明细等材料。上述证据可以反映出，梁骋瀚与张1并不认识，也无经济往来；陆1、王3、冯1、顾1均为程1拉小额贷款业务的人员，他们之间相互认识。从资金往来明细材料反映出，2012年12月29日张豫账户资金来源于赵1，张1账户收到梁骋瀚转入45万元后有部分资金转回赵1账户及张1其他账户，张1的银行卡由陆1掌控，赵1与陆1系夫妻关系，张1系陆1的母亲，因此存在虚假走账的可能性较大。
陆1在公安机关的询问笔录中称，张1系其母亲，张1户名的银行卡实际由陆1使用，其与程1系朋友关系，程1有一家投资公司，其曾经借款给程145万元，但没有写借款收条，是现金给程1的，程1后来告诉其这些钱是梁骋瀚向其公司相关人员借的，梁骋瀚归还借款时直接汇入了张1的账户。程1还将梁骋瀚出具的收条全部交给陆1。陆1向浦东新区公安局提交了梁骋瀚出具给王3等三人的多份收条，共计款项45.1万元。
王3在公安机关的询问笔录中称，其并无固定工作，打零工为生，在2012年4、5月份通过冯1的朋友认识梁骋瀚，其与老乡杨1、王4借钱给梁骋瀚。这些钱大都是他们向程1借的，因为程1是做贷款业务的，他们帮程1介绍客户。其向程1借了10万元左右，借给梁骋瀚11、12万元左右，均为现金；另两人借给梁骋瀚30万元左右，钱也是程1借给他们的，这两人也没有固定工作，做做中介，帮忙介绍贷款业务的。梁骋瀚在2012年12月底还钱，他们就联系程1，程1给了他们一个账号，要求他们将钱打到这个账号中，他们要求梁骋瀚直接将款打到这个账号中。梁骋瀚没有给他们好处，梁骋瀚写的收条也在其这里，因为其没有碰到梁骋瀚，所以一直由其保管。在公安局找其的前两天，程1联系到其，并让陆1拿走了这些收条。
程1在公安机关的询问笔录中称，其为公司的负责人，公司主要从事融资及资产管理等业务。顾1系其远房表哥，张豫系顾1妻子，其与冯1、陆1都是朋友关系。这些人帮其拉些小额贷款业务，但不是公司员工。其与王3等三人也是朋友关系，他们也帮其拉业务。因其在2011、2012年陆续向陆1借过45万元，2012年王3等三人陆续向其借款45万元，正好他们的债务人梁骋瀚还钱，所以其联系陆1，陆1就让其将款项打到其母亲张1账户里，其告诉了王3三人，他们就让梁骋瀚将款项打入张1账户的。其与陆1之间、王3等三人与其之间的借款均为现金支付。程1还称，其与梁骋瀚之间在2011-2013年期间也有几十万元的借款关系，梁骋瀚已将借款还清了。
公安机关调取的账户资金往来明细。在张豫账户中，2012年12月29日发生赵1账户转入45万元、同日转出45万元至梁骋瀚账户；在赵1账户中，2012年12月29日发生赵1账户存入现金15万元，加上原有资金30万元，合计45万元转入张豫账户；在梁骋瀚账户中，2012年12月29日发生张豫账户转入45万元，同日转出45万元至张1账户；在张1账户中，2012年12月29日发生收到梁骋瀚账户转入45万元，2013年1月1日转入谢1账户145，000元、赵1账户155，000元、张1其他账户160，000元。
上诉人梁骋瀚认为，梁骋瀚虽然向王3等人出具借条和收条，指向的是其向程1、顾1所借的45万元高利息，而且梁骋瀚向王3借款不合情理，王3自己也称无固定收入，与梁骋瀚也不认识，不可能向梁骋瀚出借款项的，即便梁骋瀚归还的是借款，但王3等人并没有将这些借条和收条归还梁骋瀚，而且由陆1向公安机关提交，均不符合常理。从45万元资金走向来看，进一步表明45万元为虚假转账。据此，要求法院认定45万元为空转账，双方不存在支付房款事实，以及张豫、顾1等人存在合同诈骗行为。
被上诉人张豫认为，陆1向公安机关提交了梁骋瀚出具的借款凭证，相关人员证实梁骋瀚与王3等三人之间存在的借款关系，王3等人与程1之间、程1与陆1之间存在借款关系，且这些借条、收条均发生在本案纠纷之前，可以证明梁骋瀚向陆1母亲张1的账户打款用于归还其在此之前的借款。由于转账过程中，梁骋瀚向其他人员的借款得到归还，且张豫出于购房向赵1借款，因此即便款项又转到赵1账户，不能认定为空转账。
本院认为，基于对上诉人梁骋瀚与被上诉人张豫签订的买卖合同中就房款支付方式、交房时间、违约责任等房屋买卖合同的重要条款未作约定，有违交易常理；又基于被上诉人张豫也没有前往现场看房，更没有约定交房时间以及要求上诉人梁骋瀚交房等事实；关于被上诉人张豫应付的房款问题，根据其在本案中的表述及提交的证据，在本次买卖之前，梁骋瀚与顾1之间存在借款45万元纠纷，该笔借款如果按照张豫陈述的抵扣房款，则顾1没有将之前的借条归还梁骋瀚，且未得到梁骋瀚的认可；如果还为此支付定金3万元及首付款45万元，则张豫合计支付的房款达93万元，高于合同价80万元13万元，而13万元据张豫称系梁骋瀚向顾1的借款，但顾1并没有要求梁骋瀚写借条，显然也有悖常理。综合上述疑点，可以认定这份房屋买卖合同并非双方当事人的真实意思表示，应属无效。原审法院所作认定并无不当，本院予以维持。
合同无效后，系争房屋的产权应恢复登记至梁骋瀚名下，张豫负有协助梁骋瀚办理恢复产权登记的义务。
关于被上诉人张豫是否存在实际支付梁骋瀚房款，是否在本案中认定返还一节，本院认为，关于张豫支付梁骋瀚45万元房款，经本院调取公安机关的询问笔录及相关人员的资金往来明细，查明陆1与赵1系夫妻关系，张1为陆1的母亲，张1的银行卡由陆1掌控等；查明陆1、顾1等人与程1之间的关系；同时查明张豫账户资金45万元来源于赵1账户转款，在张豫账户转至梁骋瀚账户、梁骋瀚账户转至张1账户后，张1账户中的部分款项又转回赵1账户，加上存在梁骋瀚出具多份借条的情况，故在本案中不能作为房款性质认定，本院不作认定与处理。关于原审法院查明的45万元为借款性质，双方对此均无异议，原审法院在本案中不作认定和处理，并无不当，本院予以维持。关于3万元定金，虽然梁骋瀚出具过3万元定金收据，但是，因梁骋瀚否认实际收到该笔3万元房款，且上述两笔45万元在本案中不作认定和处理，张豫在本案中对合同价80万元之外的13万元的性质所作的解释也难以让人信服，基于对上述情况之考虑，就该笔3万元在本案中也一并不作认定和处理。鉴于二审法院对相关事实的重新查明认定，就原审法院所作的款项返还之判决予以撤销。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第42262号民事判决第一项、第二项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第42262号民事判决第三项。
一审案件受理费人民币11，800元，财产保全费5，000元，由梁骋瀚、张豫各半负担；二审案件受理费人民币8，500元，由梁骋瀚、张豫各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年十二月八日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
